Vergabe
Generalunternehmer vs. Einzelvergabe: was kostet was?
Die kurze Antwort
Der Generalunternehmer verkauft Koordination und Preissicherheit gegen einen Zuschlag; die Einzelvergabe verkauft Sparpotenzial gegen deine Zeit und dein Schnittstellenrisiko. Pauschal ist keiner günstiger: Der GU-Aufschlag steht dem gegenüber, was Einzelvergabe an unkoordinierten Nachträgen und Wartezeiten kosten kann. Entscheidend sind deine Zeit, dein Bauwissen — und wie wasserdicht der jeweilige Vertrag ist.
Es ist die erste große Weichenstellung des Projekts — und die am häufigsten aus dem Bauch entschiedene: alles aus einer Hand oder jedes Gewerk selbst vergeben? Beide Wege können günstig und beide teuer enden. Der Unterschied liegt selten im Modell, fast immer in der Passung zu dir.
Was du wirklich kaufst
Beim Generalunternehmer kaufst du drei Dinge, die nicht auf der Rechnung stehen: Koordination (30 Gewerke, ein Ansprechpartner), Terminverantwortung (einer schuldet das Ganze samt Fertigstellungsangabe — beim Verbraucherbauvertrag sogar verpflichtend) und gebündelte Gewährleistung (ein Schuldner für Mängel, kein Schnittstellen-Pingpong „das war der andere“). Dafür zahlst du einen Zuschlag und gibst Steuerung ab: Nachunternehmer wählt der GU.
Bei der Einzelvergabe kaufst du Kontrolle und Marge: Du vergibst jedes Gewerk selbst (drei Angebote, Positionsvergleich), verhandelst jeden Preis, wählst jeden Betrieb — und übernimmst dafür Koordination, Terminketten und das Schnittstellenrisiko („wer schließt an?“) persönlich. Das ist ein Teilzeitjob über 12–18 Monate. Unbezahlt ist er nur, wenn deine Zeit nichts kostet.
Der ehrliche Kostenvergleich
| Generalunternehmer | Einzelvergabe | |
|---|---|---|
| Preisbild | ein Festpreis (für die beschriebene Leistung) | Summe vieler Einzelpreise, verhandelbar |
| Sparpotenzial | Vergleich mehrerer GU-Angebote | je Gewerk; plus Eigenleistung flexibel |
| Mehrkosten-Risiko | an den Rändern: Baugrund, Bemusterung, Außenanlagen | überall dort, wo Schnittstellen und Nachträge unkoordiniert entstehen |
| Dein Zeiteinsatz | Bemusterung + Kontrolle | faktisch Bauleitung light |
| Rechtsrahmen | meist Verbraucherbauvertrag: 90-%-Grenze, 5-%-Sicherheit, Baubeschreibungspflicht | Werkverträge je Gewerk (§ 632a), Schutzrechte des § 650m gelten hier nicht |
| Gewährleistung | ein Schuldner | viele Schuldner, viele Fristen (je Abnahme) |
Wichtig gegen den Mythos: Die großen Budget-Killer der Statistik — Erdarbeiten (49 %) und Außenanlagen (46 %) — treffen beide Modelle, denn sie liegen typischerweise außerhalb des GU-Vertrags. Das Vergabemodell schützt dein Budget nicht; dein Kostenplan tut es.
Die Entscheidungsfragen
- Zeit: Kannst (und willst) du über ein Jahr wöchentlich Stunden in Koordination stecken? Nein → GU-Tendenz.
- Kompetenz-Zugang: Hast du Bau-Sachverstand in Reichweite (selbst, Familie, bezahlter Baubegleiter)? Ja → Einzelvergabe wird realistisch.
- Regionaler Markt: Gibt es genug gute Betriebe mit Kapazität? Einzelvergabe lebt vom Wettbewerb je Gewerk.
- Risikoprofil: Brauchst du die eine Fertigstellungszusage (Miete kündigt, Zwischenfinanzierung läuft)? → GU-Punkt.
- Vertragsqualität: Bist du bereit, beim GU die Baubeschreibung hart zu prüfen bzw. bei Einzelvergabe 15 Verträge sauber zu führen? Die Antwort entscheidet mehr als jeder Prozentwert.
In beiden Welten gilt dasselbe Budget-Handwerk
GU oder Einzelvergabe — die Disziplin bleibt identisch: ein lebender Kostenplan (beim GU: Hauptvertrag + alles Drumherum als eigene Positionen), jede Abschlagsrechnung geprüft, jeder Nachtrag dokumentiert, Reserve offen geführt. BOB bringt für beide Wege die passende Vorlage mit — GU mit Zahlungsplan-Kontrolle, Einzelvergabe mit Gewerke-Struktur — und der Zahlungswächter prüft in beiden Fällen mit.
Quellen und Stand
- § 650i ff. BGB — Verbraucherbauvertrag (typisch bei GU-Vergabe)Stand: 09/2026
- POCASIO-Bauherren-Umfrage 2023 (Kostentreiber unabhängig vom Vergabemodell)Stand: 2023
Geprüft am 25.09.2026. Zahlen-Artikel werden vierteljährlich aktualisiert. Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Finanzberatung.
Häufige Fragen
Eine seriöse pauschale Zahl gibt es nicht — der Zuschlag für Koordination, Gewährleistung aus einer Hand und Preisgarantie steckt unauflösbar im Gesamtpreis. Messbar machst du ihn nur selbst: GU-Angebot gegen die Summe solide geschätzter Einzelgewerke (plus deine Zeit!) stellen. Erst dieser Vergleich, mit identischer Leistungsbeschreibung, ist eine Entscheidungsgrundlage.
Sicherer, nicht sicher: Der Festpreis gilt für die beschriebene Leistung. Mehrkosten entstehen an den Rändern — Baugrund ("Annahme: lösbarer Boden"), Bemusterung über Standard, Außenanlagen, die nicht enthalten sind. Beim GU entscheidet die Qualität von Bau- und Leistungsbeschreibung; genau dort lohnt Prüfzeit vor der Unterschrift.
Das ist sogar der häufigste reale Fall: GU bis "bezugsfertig", in Eigenregie dann Erdarbeiten-Nebenleistungen, Außenanlagen, Küche, Eigenleistungen. Budgetär heißt das: zwei Welten in einem Kostenplan — der GU-Vertrag mit Zahlungsplan plus deine Einzelpositionen. Genau dafür gibt es in BOB die GU-Vorlage mit Nebenkosten-Gewerken.
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