Puffer beim Hausbau: wie viel Reserve ist genug?

Die Reserve ist die unbeliebteste Position im Kostenplan: Sie kauft nichts Schönes, sie macht das Projekt „teurer“, und jeder Anbieter erklärt dir gern, warum sie bei ihm nicht nötig sei. Und doch trennt genau diese Position entspannte Bauherren von Nachfinanzierern.

Die Zahlen, die die Reserve begründen

Eine der wenigen veröffentlichten Datensammlungen ist eine Online-Umfrage des Bauherren-App-Anbieters POCASIO mit ploetzlichbauherr.de unter 384 Bauherren (Bauzeit 2010 bis Frühjahr 2022, veröffentlicht im November 2022). Sie ist nicht als repräsentativ ausgewiesen, zeigt aber eine klare Richtung:

• 69,3 % lagen über ihrem Budget
• die Überschreitung betrug im Schnitt rund 57.600 €
• 19,8 % mussten nachfinanzieren

Anders gelesen: Unter den Befragten war die Überschreitung der Normalfall — nur ihr Ausgang war verschieden. Mit offener Reserve heißt sie „Umbuchung“, ohne Reserve heißt sie „Nachfinanzierung“ zu schlechteren Konditionen.

Wie viel? Die belastbaren Faustwerte

Feinjustierung nach Risikoprofil: Bodengutachten vorhanden? Festpreis-Anteil hoch? Ausstattung schon bemustert? Dann ans untere Ende. Hanglage, Altbau, viele Eigenleistungs-Abhängigkeiten? Oberes Ende.

Die drei Regeln der Reserve-Führung

1. Offen statt versteckt. Die verbreitete Alternative — jeden Einzelansatz heimlich um 10 % aufzurunden — fühlt sich sicherer an und ist das Gegenteil: Niemand sieht mehr, wie viel Puffer wirklich übrig ist, und die geschönten Positionen verfälschen jeden Angebotsvergleich. Eine sichtbare Position „Reserve“ mit Betrag ist dein Frühwarnsystem: Ihr Füllstand ist der Gesundheitszustand des Projekts.

2. Entnahme nur per Umbuchung. Aus der Reserve wird nicht „bezahlt“ — es wird umgebucht: Betrag raus aus der Reserve, rein in die Position, die ihn braucht, mit Grund. So bleibt nachvollziehbar, wohin der Puffer floss. (In BOB ist die Reserve deshalb eine nicht löschbare Position; jede Umbuchung steht im Verlauf.)

3. Reserve ist kein Wunschkonto. Der Whirlpool ist keine Überraschung, sondern ein Nachtrag mit bewusster Freigabe gegen „frei“. Die Reserve deckt das Ungeplante — nicht das Ungefragte.

Wann die Reserve-Ampel schaltet

Praktikable Schwellen für den Blick pro Woche: Über 66 % Restbestand bis zur Rohbau-Fertigstellung ist alles im grünen Bereich. Unter 50 % vor der Haustechnik heißt: Ausstattungsentscheidungen konservativ treffen. Unter 25 % vor den Außenanlagen: Kürzungsrunde jetzt, nicht nach der nächsten Rechnung. Genau diese Sicht — Reserve-Füllstand neben „frei“ — zeigt dir BOB auf dem Dashboard, bei jedem Öffnen.