Abschlagszahlungen beim Hausbau: deine Rechte

Abschlagszahlungen sind das Blutkreislauf-System jeder Baustelle: Der Unternehmer braucht Liquidität, du behältst Kontrolle. Das Gesetz hat diese Balance präzise geregelt — nur kennen die wenigsten Bauherren ihre Seite der Regeln. Hier sind sie, mit Paragraf und Betrag.

Wann darf überhaupt ein Abschlag verlangt werden?

Grundregel des Werkvertragsrechts (§ 632a BGB): Der Unternehmer kann Abschläge in Höhe des Wertes der erbrachten und vertragsgemäßen Leistung verlangen. Kein Fortschritt, kein Abschlag — Vorkasse für Ungebautes ist gesetzlich nicht vorgesehen. Meist regelt dein Vertrag einen Zahlungsplan nach Bautenständen (Bodenplatte, Rohbau, Dach dicht …); der muss die erbrachte Leistung widerspiegeln.

Die 90-%-Grenze vor der Abnahme

Beim Verbraucherbauvertrag setzt § 650m Abs. 1 BGB die harte Grenze. Das ist jeder Vertrag, mit dem ein Unternehmer für dich als Verbraucher ein neues Gebäude baut oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude übernimmt (§ 650i Abs. 1 BGB):

Abschlagszahlungen dürfen zusammen 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung — einschließlich genehmigter Nachträge — nicht übersteigen.

Die letzten mindestens 10 % zahlst du erst nach der Abnahme. Das ist dein stärkstes Druckmittel: Solange Mängel offen sind, ist Geld offen. Ein Zahlungsplan, der vor der Abnahme bei 95 oder 100 % landet, verstößt gegen das Gesetz — egal was unterschrieben wurde.

Auch beim Sanieren? Ja, wenn der Umbau erheblich ist: Gemeint sind Umbauten, die dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar sind — etwa eine Kernsanierung, bei der nur die Fassade des alten Gebäudes erhalten bleibt. Maßgeblich sind Umfang, Komplexität und der Eingriff in die Bausubstanz; ein Anbau wie eine Garage oder eine Renovierung ohne erheblichen Umbau reichen nicht (Gesetzesbegründung, BT-Drs. 18/8486, S. 61). Übernimmt ein Unternehmen deine Kernsanierung insgesamt, kann also auch für dich der Verbraucherbauvertrag gelten — mit 90-%-Grenze und 5-%-Sicherheit.

Die 5-%-Sicherheit: das verschenkte Recht

§ 650m Abs. 2 BGB gibt dir bei der ersten Abschlagszahlung einen Anspruch auf Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel: 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung.

Der Unternehmer hat die Wahl, die Sicherheit als Bürgschaft zu stellen — tut er es nicht, darfst du den Betrag schlicht von der ersten Abschlagszahlung einbehalten. Steigt die Vergütung später durch Nachträge um mehr als 10 %, steht dir für den Mehrbetrag eine weitere Sicherheit von 5 % zu. Viele Bauherren kennen dieses Recht nicht und zahlen die erste Rate brav in voller Höhe — und verschenken damit ihr wichtigstes Sicherungsinstrument neben dem Abnahme-Einbehalt.

Prüfe deine konkrete Rechnung im Abschlagszahlungs-Prüfer: Vertragssumme, bisherige Zahlungen, neue Rechnung — dieselbe Engine wie der Zahlungswächter in BOB, mit Normzitat.

Die Checkliste vor jeder Abschlagszahlung

1. Leistung erbracht? Der berechnete Bautenstand ist erreicht — im Zweifel selbst ansehen oder Baubegleiter fragen.
2. Summe im Rahmen? Alle bisherigen Abschläge plus dieser ≤ 90 % von (Auftragssumme + genehmigte Nachträge).
3. Sicherheit geleistet? Bürgschaft liegt vor oder 5 % wurden einbehalten.
4. Rechnung über Auftrag? Übersteigt die Summe aller Rechnungen den Auftrag, fehlt meist ein schriftlicher Nachtrag.
5. Doppelt? Gleiche Rechnungsnummer, gleicher Betrag, gleicher Monat — passiert öfter, als man denkt.

In BOB laufen genau diese Prüfungen automatisch bei jeder Rechnung — der Zahlungswächter meldet sich, bevor du zahlst, nicht danach.

Sonderfall Bauträger

Kaufst du vom Bauträger (Grundstück + Bau aus einer Hand), gilt § 650m BGB nur zum Teil. Ausgeschlossen ist allein die 90-%-Grenze aus Absatz 1 (§ 650u Abs. 2 BGB) — wann welche Rate fällig wird, regelt dort der Ratenplan der Makler- und Bauträgerverordnung (§ 3 Abs. 2 MaBV).

Die 5-%-Sicherheit aus § 650m Abs. 2 BGB gilt auch beim Bauträger. Bei der ersten Rate steht sie dir zu: als Bürgschaft bzw. Garantie einer Bank oder eines Kreditversicherers oder als Einbehalt (§ 650m Abs. 2 und 3 BGB). Alles zum Ratenplan im Artikel Zahlungsplan beim Bauträger (MaBV) erklärt.

Allgemeine Informationen mit Quellenangabe — keine Rechtsberatung. Bei Konflikten: Verbraucherzentrale, Bauherren-Schutzbund, VPB oder Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht.