Abnahme beim Hausbau: die Checkliste

Zwei Stunden entscheiden über fünf Jahre: Die Abnahme ist kein Übergabetermin mit Sekt, sondern die rechtliche Wasserscheide deines Bauvertrags. Wer sie versteht, geht anders hinein — vorbereitet, dokumentierend, ohne Eile.

Was bei der Abnahme rechtlich passiert

Mit deiner Erklärung, das Werk sei im Wesentlichen vertragsgemäß (§ 640 BGB), kippen vier Dinge auf einmal:

1. Die Vergütung wird fällig (§ 641 BGB) — beim Verbraucherbauvertrag also die letzten mindestens 10 %, die vor der Abnahme geschützt waren.
2. Die Beweislast dreht sich: Vorher musste der Unternehmer die Mangelfreiheit beweisen, ab jetzt musst du den Mangel beweisen.
3. Die Gewährleistung beginnt: fünf Jahre für Bauwerke (§ 634a BGB) — das Abnahmedatum je Vertrag gehört in den Kalender.
4. Die Gefahr geht über: Ab jetzt ist der Hagelschaden dein Thema (bzw. das deiner Versicherung).

Deshalb die Grundregel: Die Abnahme ist ein Termin für dich, nicht für den Unternehmer. Du bestimmst das Tempo.

Die Checkliste — vorher, währenddessen, danach

Vorher (1–2 Wochen):

• Vertrag, Baubeschreibung und alle Nachträge durchgehen: Was wurde geschuldet? Abgenommen wird gegen den Vertrag, nicht gegen den Prospekt.
• Eigene Mängelliste vorab erstellen (Baustellenbesuche, Fotos, Bautagebuch).
• Sachverständigen-Begleitung klären; Termin bei Tageslicht, genug Zeit (halber Tag).
• Offene Punkte-Liste der Restleistungen anfordern.

Beim Termin:

• Raum für Raum, Fassade, Dach(einblick), Technik: jeden Mangel ins Protokoll — auch die „Kleinigkeit“, über die man später streitet. Fotos mit Nummernbezug.
• Technik im Betrieb zeigen lassen: Heizung (inkl. Einregulierungs-Protokoll), Lüftung, Elektro-Prüfprotokolle, Dichtheitsnachweise — Dokumente einsammeln.
• Vorbehalte ausdrücklich erklären: Mängel aus dem Protokoll, ggf. Vertragsstrafe.
• Fristen für die Mängelbeseitigung ins Protokoll (konkretes Datum, nicht „zeitnah“).
• Unterschrift erst, wenn das Protokoll vollständig ist — Zeitdruck („der nächste Termin wartet“) ist kein Baumangel, aber ein Warnsignal.

Danach:

• Schlusszahlung gegen Protokoll rechnen: offene Mängel → Einbehalt in der Regel des doppelten Beseitigungsaufwands (§ 641 Abs. 3 BGB); erst bei Erledigung fließt der Rest.
• Fristen nachhalten: Beseitigungstermine, und langfristig die Gewährleistung — Erinnerung vor Ablauf mit Begehung.
• Abnahmedatum, Protokoll und Einbehalte im Projekt dokumentieren. (In BOB: Abnahme je Auftrag erfassen — der Zahlungswächter erinnert an die Dokumentation, bevor der Rest fließt, und an das Gewährleistungsende, bevor es verjährt.)

Sonderfälle in Kürze

Bauträger: Doppelte Abnahme — Sondereigentum (deine Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (oft später, teils per Beschluss). Die Bezugsfertigkeits-Rate läuft Zug um Zug gegen Besitzübergabe; Abnahme trotzdem sauber protokollieren. Teilabnahmen einzelner Gewerke bei Einzelvergabe: sinnvoll (klare Gewährleistungsstarts je Gewerk) — aber jede einzelne mit derselben Sorgfalt. Stillschweigende Abnahme durch Einzug und rügelose Nutzung: kommt vor — wer einzieht, ohne abzunehmen, sollte wenigstens die Mängelliste nachweisbar übergeben haben.