Zahlungsplan beim Bauträger (MaBV) erklärt

Beim Bauträgerkauf zahlst du hunderttausende Euro für ein Haus, das dir noch nicht gehört — die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist der gesetzliche Schutzmechanismus, der dieses Risiko begrenzt. Wer ihre Logik versteht, prüft jeden Zahlungsplan in fünf Minuten.

Bevor überhaupt Geld fließt: § 3 Abs. 1 MaBV

Der Bauträger darf Zahlungen erst entgegennehmen, wenn die Grundvoraussetzungen erfüllt sind — unter anderem:

• der Kaufvertrag ist rechtswirksam (notariell beurkundet), die für seinen Vollzug nötigen Genehmigungen liegen vor, der Notar hat beides schriftlich bestätigt, und dem Bauträger sind keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt,
• eine Auflassungsvormerkung zu deinen Gunsten ist im Grundbuch eingetragen,
• die Lastenfreistellung ist gesichert (Freigabeversprechen der finanzierenden Bank des Bauträgers),
• die Baugenehmigung liegt vor oder gilt als erteilt.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Zahlungsaufforderung unzulässig — egal, wie dringend der Bauträger klingt.

Der Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV

Die Verordnung definiert 13 Bauabschnitte mit festen Vomhundertsätzen. Umgerechnet auf die Gesamtsumme (bei enthaltenem Grundstück):

Zwei Zusatzregeln machen daraus deinen Prüfrahmen:

1. Die Abschnitte dürfen zu höchstens 7 Teilbeträgen (Raten) zusammengefasst werden.
2. Die Reihenfolge muss dem tatsächlichen Baufortschritt folgen — eine Rate wird fällig, wenn ihr Abschnitt erreicht ist, nicht wenn der Kalender es sagt.

Praktisch heißt das: Nimm den Zahlungsplan aus deinem Vertrag und ordne jede Rate den Abschnitten oben zu. Summen prüfen, erste Rate ≤ 30 %, höchstens 7 Raten — Abweichungen sind Verhandlungspunkte vor der Unterschrift, keine Fußnoten.

Steht dir beim Bauträger die 5-%-Sicherheit zu?

Ja. Beim Bauträgervertrag ist von § 650m BGB nur Absatz 1 ausgeschlossen, also die 90-%-Grenze des Verbraucherbauvertrags (§ 650u Abs. 2 BGB). Die Sicherheit aus Absatz 2 bleibt.

Bei der ersten Rate muss dir der Bauträger eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel leisten: 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung. Das geht als Bürgschaft bzw. Garantie einer Bank oder eines Kreditversicherers oder als Einbehalt von der ersten Rate (§ 650m Abs. 2 und 3 BGB). Erhöht sich die Vergütung durch Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags um mehr als 10 %, steht dir bei der nächsten Rate eine weitere Sicherheit von 5 % des Mehrbetrags zu.

Kläre vor der Beurkundung, wie dein Vertrag diese Sicherheit regelt. Liegt bei der ersten Rate keine Bürgschaft vor, sprich den Einbehalt an, bevor du zahlst — im Zweifel mit fachlichem Rat. Wie die Sicherheit funktioniert, erklärt Abschlagszahlungen: deine Rechte.

Die typischen Konfliktstellen

Die „bezugsfertig“-Rate: 8,4 % sind erst Zug um Zug gegen Besitzübergabe fällig — nicht vorher „damit die Übergabe schneller geht“. Die Schlussrate: 3,5 % für die vollständige Fertigstellung sind dein Hebel für Restarbeiten und Außenanlagen; wer sie früh zahlt, wartet auf die Fertigstellung deutlich länger. Sonderwünsche: Sie laufen neben dem MaBV-Plan und gehören einzeln dokumentiert — wie das sauber geht, zeigt Nachträge beim Bau kontrollieren.

So behältst du den Plan im Griff

Der MaBV-Plan ist ein Prüfschema — aber nur, wenn ihn jemand bei jeder Rate anwendet. In BOB hinterlegst du den Ratenplan einmal mit seinen Abschnitten; danach prüft der Zahlungswächter jede eingehende Rate automatisch gegen Prozentsatz, Reihenfolge und den von dir bestätigten Baufortschritt — und Sonderwünsche laufen als Nachträge mit, statt in der Schlussrechnung aufzutauchen. Was neben dem Kaufpreis noch auf dich zukommt, sortiert der Artikel Was kostet ein Hausbau?.

Allgemeine Informationen — keine Rechtsberatung. Bauträgerverträge prüft im Zweifel eine Fachanwältin, idealerweise vor der Beurkundung.