Kernsanierung: Kosten pro m² realistisch kalkulieren

Die Kernsanierung ist das ehrlichste Bauprojekt von allen: Sie zeigt dir sofort, was jahrzehntelang niemand sehen wollte. Genau deshalb braucht sie die konservativste Kalkulation — und die dickste Reserve.

Der Richtwert — und warum die Spanne so breit ist

Die Quelle nennt 600 bis 1.800 € pro m² Wohnfläche zuzüglich Mehrwertsteuer (Stand 2025). Als Privatperson zahlst du die Umsatzsteuer von 19 % mit (§ 12 Abs. 1 UStG) — dein Richtwert liegt also bei 714 bis 2.142 € pro m². Das ist Faktor drei — und kein Zeichen schlechter Daten, sondern die Realität dreier Stellschrauben:

Für dein konkretes Projekt: Maßnahmen einzeln ansetzen statt mit einem Pauschalwert zu rechnen — der Sanierungskosten-Rechner addiert belegte Spannen je Maßnahme (Fassade, Dach, Fenster, Wärmepumpe, Kernsanierung) zu deiner Gesamtspanne.

Die Kostenblöcke der Kernsanierung

Grobe Orientierung, welche Gewerke den Löwenanteil tragen:

• Haustechnik komplett (Elektrik, Heizung, Sanitär, Leitungen): der teuerste Block — alles, was in Wänden und Schächten liegt
• Hülle (Dach, Fenster, Fassadendämmung): entscheidet über Förderfähigkeit und Energiekosten der nächsten 30 Jahre
• Innenausbau (Putz, Estrich, Böden, Bäder, Türen): sichtbar, gut steuerbar über die Ausstattungswahl
• Das Unsichtbare (Abbruch, Entsorgung, Trocknung, Schadstoffe, Statik-Überraschungen): der Block, den Angebote am liebsten auslassen — und der Grund für die Reserve

Bei Häusern vor Baujahr ~1995 immer einplanen: Schadstoff-Verdachtsprüfung (Asbest in Kleber, Putz, Dachplatten; KMF-Dämmung; PAK in Klebern). Ein Befund ändert Ablauf und Budget — vorher wissen ist billiger als beim Abbruch entdecken.

Reihenfolge und Förderung

Die bewährte Folge: Hülle → Technik → Oberflächen. Wer die Wärmepumpe vor der Dämmung dimensioniert, kauft zu groß; wer Böden vor den Leitungen legt, reißt sie wieder auf. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater strukturiert das — und erhöht bei BEG-Einzelmaßnahmen den Fördersatz. Förderungen (BEG, KfW, Länder) gehören als eigene Finanzierungsquellen in den Plan, nicht als eingerechneter Rabatt: bewilligt ist bewilligt, alles andere ist Hoffnung.

Budget-Regeln für die Kernsanierung

1. Reserve 15–20 % — mehr als beim Neubau, denn hinter jeder geöffneten Wand kann eine Überraschung stecken. Details: Wie viel Reserve?
2. Bestandsaufnahme vor Angeboten: Substanzgutachten und Schadstoffprüfung kosten vierstellig und ersparen fünfstellige Nachträge — dasselbe Prinzip wie beim Bodengutachten im Neubau.
3. Maßnahmen einzeln vergeben und einzeln führen: Je Maßnahme Angebote, Auftrag, Zahlungsstand — in BOB mit der Sanierungs-Vorlage, damit die Wärmepumpe nicht im Sammelposten „Technik“ verschwindet.
4. Jede Überraschung wird Nachtrag mit Betrag und Freigabe — auch bei der Sanierung gilt: dokumentiert schlägt gefühlt.